وافقت الهيئة العامة للرقابة المالية ، برئاسة محمد فريد ، بموجب قرارها الصادر أمس الثلااء ، علي تجديد قيد شركة مصر كابيتال لتقييم المشروعات بجدول خبراء التقييم العقاري في الهيئة العامة للرقابة المالية
وبموجب القرار الصادر برقم 1703 في 12 أكتوبر ، سيسري هذا القرار لمدة ثلاث سنوات إعتبارًا من تاريخ صدوره.
ومعروف أن مهنة التقييم العقاري – الخبير العقاري – هي أساس لصناعة التمويل العقاري ، و مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك العقارية وهذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها أسباب عديدة مثل البيع و الشراء أو التأمين أو الإحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك أو سكنية أو تجارية الخ .
و يتعامل المقيم العقاري مع جهات عديدة مثل مشترى العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين و المعتاد اللجوء إلى خبير التقييم وهو يجب أن يكون علاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط دون أي علاقة أخرى .
و يقدم الخبير عملة على هيئة تقرير تقييم ( Appraisal Report ) و لتقديم التقرير يجب على الخبير إجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التي يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية و الحالة الاقتصادية .
مؤهلات الخبير العقاري – خبير التقييم :
و يجب لأداء عمله أن يكون قادر على قراءة و فهم العديد من النصوص و التعاريف و العقود القانونية و أن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد و الخواص الطبيعية للأملاك كما يجب أن يكون ملماً بعلوم البناء و التشييد و حساب تكاليف البناء و مصاريف الصيانة و الإدارة للأملاك و تقدير ما تغله الأملاك من عائد و بالاختصار فخبير التقييم العقاري يجب أن يلم بعلوم الهندسة و المساحة و الاقتصاد و المحاسبة و الإدارة المالية و التمويل .
بمعنى أن يكون الخبير ملماً بأساسيات العلوم الهندسية اللازمة لحساب المساحات و عناصر المنشات و نوعياتها و الحكم على سلامتها و ملاءمتها لأداء العمل المتوقع منها من عدمه و تكاليف التشييد و البناء و كذلك حساب الاستثمارات المطلوبة لبناء عقارات و الحكم على إيرادات و مصروفات شاملة الاهلاكات و الصيانة و الضرائب لهذه العقارات و القيمة الحالية لعائد استخدام الأملاك لعدد من السنين القادمة مما يعنى ضرورة إلمام الخبير بقدر كبير من العلوم الهندسية بالدرجة الأولى إضافة إلى بعض العلوم المحاسبية و علوم الإدارة المالية كما يجب أن الخبير بعلوم الجغرافيا و العلوم الاقتصادية و الاجتماعية لتقدير حركة السكان و الاستثمارات على مستوى الدولة لتوقع العرض و الطلب على الأملاك في المستقبل لتقدير تأثير ذلك على قيمة الأملاك في منطقة ما .
بناءا عليه يتضح صعوبة وجود درجة علمية واحدة في مستوى البكالوريوس فقط تمنح الخبير القدر الكافي لممارسة عمله .
ولذلك لزم على الخبير متابعة شهادته العلمية في العديد من التخصصات لتغطية جوانب النقص في تخصصه الأصلي ( الهندسة مثلا ) من خلال برامج مماثلة لبرامج التعليم المستمر بالجامعات أو البرامج المتخصصة التي تمنحها المؤسسات المهتمة بالمهنة مثل بعض المؤسسات المالية و غيرها .
الخبرة المطلوبة للخبير العقاري:
يحتاج خبير التقييم إلى خبرة مناسبة لتقييم العقارات حتى يمكن له الحكم على تأثير قوى المجتمع المختلفة على أسعار الأملاك .
و في كثير من الدول يوجد وظيفة (خبير تحت التدريب) و هي موجودة في العديد من الشركات حيث يقوم المتدرب بالعمل كمساعد لخبير تقييم لعدة سنوات يستطيع بعدها التقدم لامتحان الحصول على ( أجازه العمل كخبير ) بل أحيانا توفر بعض الجامعات برامج تدريبية لفترة زمنية تؤهل المتدرب للتقدم للحصول على درجة خبير تقييم و نفس الأمر تقوم به بعض المؤسسات المالية لعدد من موظفيها .
أهم صفات الخبير العقاري الحيادية:
وهى أهم ما يجب أن يميز عمل الخبير وهو حياده الشخصي تجاه الأملاك التي يقيمها ولذلك يجب على الخبير قبل البدء في قبول عملية التقييم أن يوضح للعميل أي مصلحة شخصية أو ارتباط آخر قد يكون للخبير بهذه الأملاك خلاف التقييم فقط .
و لعل هذا هو السبب في إصرار قانون التمويل العقاري المصري على ألا يكون خبير التقييم من العاملين لدى المؤسسة المالية التي تقوم بالتمويل .
ومما لاشك فيه أن أهم عناصر كفاءة أداء الخبير لعمله هي خبرته السابقة و مدى تعددها و تنوعها و اهتمامه بالإلمام بالعلوم الخاصة بعمله و تطورها و متابعة الحديث منها( التعليم المستمر ) مثلها مثل أي مهنة أخرى و لعل هذا هو السبب في أن سجلات خبراء التقييم العقاري لدى الهيئة العامة للتمويل العقاري تجدد كل ثلاث سنوات لتقييم أداء الخبير لعملة و مدى قدرته على استيعاب متغيرات السوق .
أغراض التقييم :
الأغراض متعددة التي يجرى من أجلها التقييم و بتعدد الأغراض تتعدد النتائج فعلى سبيل المثال لا الحصر يجرى التقييم لأسباب عدة منها :
تحديد السعر الذي يطلبه البائع .
مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .
تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .
تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .
تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .
تقييم الأملاك في أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .
تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .
تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .
تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب.
تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو افضل استخدام لها أم لا .
تحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية .
تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل …. الخ .
تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل …. الخ .
